Богдан Шморгун, юрист практики недвижимости и строительства Arzinger
Во время пандемии и запретов использования имущества, арендаторам, так же, как и арендодателям, весьма важно иметь четкие инструменты для понимания того, кто и как освобождается от арендной платы. К этому времени законодательство Украины определяло лишь две основные опции для арендаторов и арендодателей:
Первая опция – арендатор может требовать уменьшения платы в связи с обстоятельствами, которые приводят к существенному уменьшению возможности использовать имущество.
Вторая – автоматическое освобождение от арендной платы за все время существования обстоятельств, приводящих к невозможности использовать имущество.
После введения карантина вызванного коронавирусом, 30 марта 2020 Верховная Рада Украины приняла известный на рынке недвижимости Закон № 540-IX. Основной проблемой этого закона является то, что в одном из пунктов в переходных положениях была написана очевидная вещь – во время карантина арендатор может быть освобожден от платы за пользование имуществом. На практике это не вносило никакой ясности для рынка, но 13 апреля, с принятием законопроекта № 3279-д, все изменилось. Или нет?
Законодатель, проанализировав собственные ошибки, 13 апреля изложил в новой редакции упомянутый выше пункт. Теперь арендаторы, которые используют недвижимое имущество в своей деятельности, смогут требовать уменьшения платы на весь период, когда это имущество не могло быть использовано арендатором в своей предпринимательской деятельности в полном объеме из-за ограничений и/или запрета, установленного карантином.
Основной новеллой этого пункта является то, что в связи с применением указанного уменьшения, размер арендной платы не может превышать совокупный объем расходов, которые арендодатель должен платить в период карантина за коммунальные услуги, в качестве платы за землю и налога на недвижимое имущество. При этом, если арендатор снимает часть здания / помещения, максимальный размер арендной платы должен быть пропорционален арендуемой площади.
Фактически, компенсация таких расходов владельца должна являться арендной платой за использование недвижимого имущества в течение карантина, если такая обязанность уже возложена на арендатора по договору аренды.
Напоследок, законодатель определил, что такое положение не касается тех, кто фактически осуществляет свою деятельность с использованием арендованного имущества в полном объеме и не касается также имущества территориальных общин.
Все эти изменения, безусловно, полезны для рынка, однако, практика показывает, что большинство арендодателей уже освободили арендаторов, деятельность которых прямо ограничена карантином. Важнейшие же для рынка вопросы, к сожалению, остались и на этот раз без внимания.
Например, арендаторы офисной недвижимости, бизнес-центры, которые хоть формально продолжают свою деятельность, но не могут прямо применять это положение, потому что критерий для освобождения – "невозможность использования имущества в полном объеме" фактически может им не подходить. Хотя, большинство компаний не пользуются офисами из-за карантина.
Маркетинговые платежи и платежи за обслуживание имущества (так называемый "ОРЕХ") тоже не урегулированы настоящим положением поскольку фактически не входят в определенную в законе "плату за использование имущества", так как по своей сути это сопутствующие услуги, предоставляемые владельцем недвижимости или его подрядчиками.
В сухом остатке, – новые изменения безусловно внесут определенную ясность для некоторых арендаторов и арендодателей. Для большинства же рынке такие изменения будут исключительно дополнительным юридическим аргументом, который надо будет очень осторожно использовать в переговорах арендатор-арендодатель, вплоть до того, пока это положение не пройдет проверку судами. При этом вопросы других платежей по договору аренды остается открытым.
Именно из-за неточностей в формулировках законов, в условиях карантина критически важно иметь постоянный диалог арендатор-арендодатель и договариваться обо всех таких уменьшениях исключительно с помощью договорных механизмов – дополнительных соглашений, а не полагаться на автоматическое применение положений законодательства.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram! Новости политики - https://t.me/politinform_net
