Показатель валового поглощения на рынке офисной недвижимости Киева в 2023 году достиг 91 тыс. кв. м, что в четыре раза больше, чем в 2022 году, но на треть ниже довоенного уровня 2021 года, следует из исследования компании CBRE.
"Несмотря на военные действия и продолжительный экономический спад, офисный рынок в 2023 году продемонстрировал устойчивость и адаптивность. Спрос со стороны арендаторов показал признаки укрепления: годовой показатель валового поглощения достиг около 91 тыс. кв. м. По типу сделок преобладали переезды (55%), перезаключение текущих договоров (17%), тогда как расширение офисных площадей происходило сравнительно нечасто (6%)", – говорится в отчете.
Крупнейшие сделки колебались в диапазоне 1,5-3 тыс. кв. м, продолжая тенденцию предыдущего года. Кроме того, крупные компании преимущественно выбирали остаться в текущих офисах, избегая переездов из-за дополнительных расходов, даже если заполненность офиса составляет 15-50%. Согласно прогнозу CBRE, такой подход компаний сохранится и в 2024 году.
В структуре спроса в 2023 году продолжили доминировать секторы IT и телекоммуникаций (51%), несмотря на сокращение темпов развития. Оставался активным и публичный сектор (23%), в то время как спрос со стороны традиционных отраслей – фармацевтики, бизнес- и финансовых услуг и агросектора – был крайне низким. Компании военно-промышленного сегмента занимают невысокую долю спроса на офисы, однако имеют потенциал к росту, считают в компании.
По данным CBRE, средняя вакантность на рынке офисов к концу года снизилась на 1% и достигла 25%, при этом уровень вакантность в объектах класса "В" был выше, чем в классе "А" – 27% против 24,7% соответственно.
Эффективная прайм ставка аренды с начала 2023 года снизилась на 5% и стабилизировалась на уровне $20/кв. м/мес., в тоже время верхняя граница запрашиваемых арендных ставок в классе "А" снизилась в среднем на 7% и колебалась в диапазоне $18-$24/кв. м/мес. Снижение ставок в классе "В" составило 11% до $8-$16/кв. м/мес.
"Сокращение разрыва между заявленными и эффективными ставками в классе "А" свидетельствует о том, что арендодатели применяют более реалистичный подход к ценообразованию. В настоящее время преобладает практика фиксации наиболее выгодных условий аренды до окончания военного положения с возможностью их пересмотра до послевоенного рыночного уровня", – отмечается в исследовании.
По итогам года рынок офисной недвижимости пополнился лишь на 13,2 тыс. кв. м за счет введения корпуса Unit.City B4. В то же время на 2024 год заявлено введение в эксплуатацию 51 тыс. кв. м офисных площадей в четырех проектах на завершающей стадии, однако в CBRE не исключают задержек с запуском заявленных объектов.
Согласно исследованию, пострадавшие от обстрелов бизнес-центры с разным уровнем повреждений составляют около 3% от общего объема конкурентоспособных площадей. При этом восстановление объектов, которые понесли существенный ущерб, маловероятно из-за ограниченного финансирования и военных рисков. Таким образом, предложение на рынке офисов может возрасти лишь при условии возобновления приостановленных девелоперских проектов, отмечает CBRE.
Что касается инвестиционной активности, вторая половина 2023 года ознаменовалась одной из крупнейших сделок десятилетия – продажей БЦ "Парус". Сделка увеличила суммарный объем инвестиций в офисную недвижимость Киева до $141 млн. Кроме того, в прошлом году были реализованы ряд сделок до $10 млн, которые были отложены с 2022 года. В целом, инвесторы продолжат искать инвестиционные возможности с низкой стоимостью и будут осторожны до ощутимых признаков улучшения экономической ситуации.
"Несмотря на продолжительный период военных действий, на рынке офисной недвижимости наблюдаются первые признаки роста активности, обусловленные снижением экономической волатильности и более стабильными бизнес-прогнозами на 2024 год. В текущем году мы ожидаем умеренное восстановление спроса со стороны арендаторов. Валовое поглощение будет поддерживаться компаниями, которые воспользуются возможностью переезда в более качественные здания в привлекательных локациях, тогда как расширение площадей и в дальнейшем будет редкостью", – резюмировали в компании.
CBRE со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе (США) является крупнейшей в мире консалтинговой и инвестиционной компанией в сфере коммерческой недвижимости, доход которой в 2022 году составил $30,8 млрд. Согласно рейтингу Fortune, входит в список 500 крупнейших в мире компаний. Акции компании CBRE Group Inc. торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже.
Украинский офис CBRE открыт в январе 2008 года, является частью аффилированной сети компании.
